I gravi motivi che consentoni il recesso dlala locazione commeciale devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del contratto di locazione.
I gravi motivi che consentono il recesso dal contratto di locazione commerciale possono essere relativi anche solo all'attività svolta (punto vendita) nell'immobile locato, senza che rilevi l'intero assetto aziendale.
In tema di locazione commerciale, oer il recesso per gravi motivi è necessario un recesso "titolato" rispondente alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione e considera la specificità quale requisito che inerisce al perfezionamento della dichiarazione di recesso.
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
(ud. 07/06/2016) 14-07-2016, n. 14365
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPIRITO Angelo - Presidente -
Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. - Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa - rel. Consigliere -
Dott. DEMARCHI ALBENGO Paolo Giovanni - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 17883-2013 proposto da:
O.L., (OMISSIS), B.D., (OMISSIS), O.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA (..)
- ricorrenti -
contro
L'A SPA, in persona del legale rappresentante Sig. C. G., elettivamente domiciliata in (..);
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1465/2012 della CORTE D'APPELLO di BRESCIA, depositata il 14/12/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;
udito l'Avvocato SR;
udito l'Avvocato IR;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE AUGUSTINIS Umberto, che ha concluso per l'inammissibilità in subordine per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
1.Ai fini che ancora rilevano nella presente controversia, il Tribunale di Bergamo, rigettando la domanda del locatore volta alla dichiarazione della validità sino alla scadenza del contratto di locazione ad uso commerciale, stipulato tra O.P. e la A spa, dichiarò risolto il contratto ritenendo idoneamente esercitato il recesso del conduttore per gravi motivi e sussistenti gli stessi, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27, con decorrenza dal 10 aprile 2007, anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale fissata per il 30 settembre dello stesso anno.
La Corte di appello di Brescia confermò sul punto la decisione del primo giudice, respingendo l'appello incidentale proposto dagli eredi del locatore (sentenza del 14 dicembre 2012).
2.Avverso la suddetta sentenza, gli eredi del locatore propongono ricorso affidato a due motivi.
La società conduttrice resiste con controricorso, esplicato da memorie.
2.1.La causa, originariamente trattata dalla sottosezione terza della Sesta sezione civile, all'esito della camera di consiglio in prossimità della quale i ricorrenti avevano svolto, con memoria, osservazioni critiche rispetto alla relazione di cui all'art. 380 bis c.p.c., è stata rimessa alla pubblica udienza della corrispondente sezione ordinaria.
Motivi della decisione
1. All'attenzione della Corte sono poste due distinte questioni che riguardano la L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c..
Logicamente preliminare è quella risultante dal secondo motivo del ricorso. La questione è se la lettera (del 9 ottobre del 2006), inviata dal conduttore al locatore ai fini della comunicazione del recesso per gravi motivi dal contratto di locazione commerciale di un immobile adibito a negozio per la vendita, fosse idonea a provocare l'anticipata cessazione del rapporto, come ritenuto dalla sentenza gravata, ovvero non lo fosse per non essere stati gli stessi motivi specificati e non essendo stata specificata la data di scadenza.
I ricorrenti ne investono la Corte invocando la violazione della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., e la nullità della sentenza ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 4. Deducono insufficienza della motivazione in ordine alla ritenuta specificità della enunciazione dei gravi motivi e violazione di legge per l'assoluta incertezza in ordine al termine esatto in cui sarebbe venuto a scadere il contratto per effetto del recesso.
1.2. Le censure, per un verso inammissibili, sono per altro verso infondate e il motivo va rigettato.
1.2.1. Il motivo è inammissibile laddove si invoca il difetto motivazionale, quale insufficienza, al di fuori degli stretti limiti di sindacato del vizio motivazionale consentiti dalla pronuncia delle Sezioni Unite (n. 8053 del 2014), successivamente costantemente confermata, in riferimento alla interpretazione dell'art. 360 c.p.c., n. 5, come novellato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, conv.in L. 7 agosto 2012, n. 134, applicabile ratione temporis.
Nè si verte in ipotesi di motivazione apparente, posto che il giudice ha specificamente argomentato in ordine al profilo suddetto.
1.2.2. La decisione gravata è conforme a diritto, rispetto alla lamentata incertezza in ordine alla data di cessazione del rapporto in conseguenza del recesso per non essere nella lettera specificata la data di scadenza, che i ricorrenti individuano laddove la Corte di merito ha rilevato che la data di cessazione del rapporto per effetto del recesso è stata individuata dal giudice nel 10 aprile 2007 (sei mesi dalla lettera del 9 ottobre 2006, con la quale il recesso è stato comunicato).
L'art. 27 cit., quando stabilisce che il conduttore "può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata" non prevede alcun onere di indicare la data della scadenza. Come correttamente rilevato dalla società controricorrente, la data si ricava in ragione della natura recettizia dell'atto ed il termine è individuato nei sei mesi successivi alla ricezione della comunicazione del recesso.
Inoltre, la Corte di merito ha valutato i gravi motivi enunciati nella lettera di anticipato recesso, ritenendoli specifici, alla luce della giurisprudenza consolidata della Corte di legittimità, che ritiene necessario un recesso "titolato" rispondente alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione e considera la specificità quale requisito che inerisce al perfezionamento della dichiarazione di recesso (Cass. n. 549 del 2012).
2. La seconda questione, posta con il primo motivo di ricorso, è se, ai fini della sussistenza dei gravi motivi, la crisi economica sopravvenuta che li giustifichi debba o meno riguardare l'intero gruppo aziendale e non il solo "punto vendita" collocato nel bene locato.
I ricorrenti invocano la violazione dell'art. 27 cit. e, sostanzialmente, contrappongono l'apprezzamento che la Corte di merito ha fatto dei gravi motivi ad una decisione della Corte di legittimità (Cass. n. 26711 del 2011) che, ai fini della verifica della gravità dei motivi addotti dal conduttore, darebbe rilievo all'incidenza degli stessi sull'intero assetto aziendale e non solo sull'attività svolta (punto vendita) nell'immobile locato.
2.1. La censura è priva di pregio e il motivo di ricorso va rigettato.
La Corte di appello ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza consolidata di legittimità. Ha premesso che, secondo la giurisprudenza di legittimità costante (Cass. n. 9443 del 2010), i gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del contratto di locazione.
Quindi, in presenza della ritenuta sussistenza della prova in ordine alle notevoli perdite registrate nel "punto vendita" sito nell'immobile locato, la Corte di merito ha ritenuto le perdite idonee ad integrare grave motivo di recesso, essendo dovute all'andamento della congiuntura economica sopravvenuta ed essendo oggettivamente imprevedibili - per essere stati aperti due discount nelle vicinanze - così rendendosi gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto; tanto, senza far assumere rilievo alla mancata compromissione dell'intera struttura aziendale, come risultante dal bilancio positivo della società Alco nello stesso anno.
2.2. La questione ora all'attenzione della Corte è stata di recente oggetto di decisione in una fattispecie analoga, che - con argomentazione convincente, cui si rinvia - ha affermato il principio secondo cui "In tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, u.c., debbono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali." (Cass.7217 del 2014). Decisione fondata sul bilanciamento fra l'interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto e l'interesse del conduttore a non restare vincolato ove l'attività per lo svolgimento della quale l'immobile è stato locato divenga antieconomica.
Ancor più di recente, in una fattispecie concernente la sopravvenienza di norme, si è dato rilievo alla valutazione potenziale dei "gravi motivi" piuttosto che all'effettivo impoverimento, sulla base dell'argomento che, diversamente, si negherebbe al conduttore/imprenditore, che si trovasse dinanzi un grave ed imprevista crisi economica, la facoltà di esercitare il recesso sino a quando non venga a trovarsi in stato di decozione, con conseguente frustrazione dello scopo della norma, che è quella di prevenire la crisi del conduttore (cfr. Cass. n. 6820 del 2015, in motivazione).
2.3. Il principio affermato nella decisione del 2014 cit. non si pone in sostanziale contrasto con la decisione n. 26711 del 2011, posta a base del ricorso come ultimo approdo della giurisprudenza di legittimità, atteso che dalla motivazione della stessa emerge come - al di là delle affermazioni generali e di principio - la controversia è stata decisa per difetto della prova in ordine alle sopravvenute ragioni oggettive.
2.4. In conclusione, facendo applicazione nella specie del principio enunciato nella richiamata decisione del 2014, il motivo in esame va rigettato.
3. Consegue il rigetto del ricorso. Le spese, liquidate sulla base dei parametri vigenti, seguono la soccombenza a favore della controricorrente.
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento, in favore della società controricorrente, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, in solido, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, il 7 giugno 2016.
Depositato in Cancelleria il 14 luglio 2016